- ¿Qué factores le hacen prever que el mercado de la vivienda afrontará un cambio de ciclo en los próximos meses?

Existen algunos datos de carácter macro-económico a los que habrá que estar atento para confirmar o desmentir las incipientes tendencias negativas apuntadas, como el leve repunte de los tipos de interés o el dato de julio de la encuesta de población activa. Pero tampoco podemos olvidar la decidida apuesta hecha por los poderes públicos por la vivienda protegida o de alquiler, así como la nueva ley del suelo anunciada.

No obstante, son datos más específicos del sector los que parecen indicar un cambio de tendencia. Si hacemos un estudio segmentando por zonas referente al número de hipotecas, descubrimos que si bien antes los incrementos eran generalizados, actualmente la tendencia alcista está sostenida sólo por los mercados en el sur y el este de la península, así como por los archipiélagos, existiendo estancamiento, o incluso descenso, en otras zonas del país. Otro dato que para nosotros es muy significativo es el incremento del precio de la vivienda nueva, que tiene un cierto carácter de termómetro de las expectativas del sector. Los incrementos de precio de la vivienda nueva se situaban en el primer semestre de los años 2002, 2003 y 2004 en el entorno del 9%, o incluso por encima, y en el año 2005 no ha alcanzado ni el 6%.

- ¿Significa esto que los precios de la vivienda pueden llegar a bajar tras varios años de incremento continuo?

Prevemos, más bien a medio plazo, una estabilización en términos constantes, es decir, prevemos para los últimos meses del próximo año, subidas medias en el entorno del IPC. Lógicamente, siendo este el dato medio, existirán valores específicos por encima y valores específicos por debajo, según zonas y tipologías, que podrán suponer, en algunos casos, ligeras correcciones de precios a la baja.

- ¿En qué se han basado para realizar su estudio?

Técnicos en Tasación, como toda sociedad de tasación homologada por el Banco de España, realiza estudios de mercado, acotados pero constantes, que son exigidos por la legislación vigente para poder certificar un valor. El análisis y elaboración de los datos que dichos estudios aportan, así como el profundo conocimiento de los mercados locales y su evolución que tienen nuestros técnicos distribuidos por todo el territorio nacional son la base del estudio. No obstante, para evitar un carácter excesivamente interno, hemos querido también referenciarlo en datos oficiales y públicos del sector, como la evolución del número de hipotecas o la evolución de los precios de la vivienda nueva, mencionados anteriormente.

- ¿Cuál cree que ha sido el motivo fundamental de esta vorágine de subida de precios que ha experimentado la vivienda española en los últimos años?

Desde luego la prolongada etapa de estabilidad económica y los datos positivos en cuestiones como el paro o los tipos de interés. Otros factores muy relevantes han sido, por ejemplo, el efecto euro, la incorporación de la mujer al mercado laboral y el consecuente incremento de la capacidad de endeudamiento o el diferencial de precios existente entre el mercado en España y el mercado en los países de origen de los inversores extranjeros.

- ¿Considera que puede haber algunas zonas de España en las que el descenso de precios sea más acusado? ¿Puede afectar esta 'normalización' de precios al mercado de la segunda vivienda? ¿En qué medida?

Es precisamente el mercado en las zonas de la costa sur y este, con un fuerte componente de segunda residencia, el que está manteniendo la tendencia alcista de la demanda. Pero este mercado tradicionalmente cuenta con una componente más inestable. Es también muy dependiente de la inversión extranjera, y según los datos publicados por el Banco de España, la inversión inmobiliaria extranjera en España ha descendido significativamente en el primer trimestre. Puede ser por tanto, este mercado, el que más se signifique en una corrección de la tendencia. Así mismo, los inmuebles de la 'gama alta' de cada localidad (los más caros al tener menor recorrido, pero mayor margen), son también los que antes podrán efectuar revisiones de precios.

- ¿Considera que la demanda en este sector puede haber tocado techo?

Desde luego hay indicios claros de contención de la demanda, como el incremento de los plazos de comercialización o la ralentización más acusada de los precios de la vivienda nueva.

- Resumiendo, ¿cómo ve el futuro a corto plazo dentro del mercado de la vivienda?

Más que a corto, a medio plazo apostamos por un mercado inmobiliario que se desprenda de un excesivo carácter especulativo adquirido en los últimos años y que vuelva a retomar un carácter de inversión de plazo amplio, un carácter más 'inmobiliario'. En resumen, un mercado con menor rentabilidad que la habida en los últimos años, pero más estable.