Fernando Herrero es Vicepresidente de la Asociación de usuarios de bancos, cajas de ahorros y seguros (ADICAE).

- ¿Cuáles son las principales diferencias entre la hipoteca fija y la variable?

En las hipotecas a tipo fijo el precio de la hipoteca se determina mediante la aplicación de un tipo de interés que se mantiene fijo e invariable durante toda la vida del préstamo, de forma que las cuotas mensuales tampoco se ven alteradas con el paso del tiempo. Por el contrario, en las hipotecas variables se establece un tipo de referencia (como el Euribor) al que se suma un diferencial (es decir, más 0,5, más 0,75) mediante el que se determina la cuota mensual. Estas hipotecas se revisan cada cierto tiempo, normalmente cada año, de forma que si el tipo de referencia ha subido se incrementa la cuota mensual (y el precio del préstamo), y se reduce si el tipo ha bajado.

No obstante existen otras diferencias entre ambos tipos de hipoteca. En las de tipo variable la comisión de cancelación anticipada no puede superar el 0,5% del capital pendiente, mientras que en los de tipo fijo no existe limitación legal, si bien existe un acuerdo el virtud del cual no se debería aplicar una comisión superior al 2,5% (aunque en la práctica algunas entidades establecen un coste de hasta el 4%).

- Ante el encarecimiento de más de 350 euros en el último año, ¿ha llegado el momento de contratar una hipoteca fija?

No parece razonable más que para determinados tipos de familias optar por la hipoteca a tipo fijo, básicamente por los motivos expuestos. Aunque las perspectivas de subida de tipos son una realidad ya aceptada de manera generalizada, la seguridad y tranquilidad que los tipos fijos pueden reportar a una familia tienen un elevado coste que, aparte de implicar pagar prácticamente el doble que en las de tipo variable, pueden resultar inaccesibles, habida cuenta del actual precio de la vivienda.

La clave real es no contratar hipotecas fijándose únicamente en la cuota y en lo que podemos pagar hoy, sino el hacerlo teniendo presente que los tipos pueden subir (y de hecho lo van a hacer), que nuestra hipoteca se puede encarecer y que merece la pena previendo esa circunstancia y actuando en consecuencia, no exprimiendo al límite nuestra capacidad de endeudamiento.

- ¿Qué es la hipoteca mixta? ¿Es una vía alternativa a la situación actual?

Se trata de una hipoteca que conjuga los dos componentes de interés señalados hasta ahora. Una parte del precio del préstamo se determina mediante un tipo fijo y otra a través de un tipo variable. Esto implica limitar en parte el riesgo de subidas de tipos asumiendo un precio más elevado que en las hipotecas a tipo variable pero inferior al de las actuales hipotecas a tipo fijo. Es decir, es un paso intermedio entre las hipotecas a tipo variable y las hipotecas a tipo fijo. Desde luego, son una alternativa más a la oferta actual, valorable y a estudiar en cada caso, aunque no son en modo alguno una solución ni al problema del sobreendeudamiento familiar ni al problema del acceso a la vivienda.

- ¿Cuáles son los principales consejos que daría a alguien que tenga que decidir sobre una hipoteca?

La vivienda es en la mayoría de los casos el mayor gasto de nuestra vida, y la hipoteca el mayor compromiso financiero que asumimos, que además nos vincula con una entidad durante gran parte de nuestra vida. Por ello, el primer consejo es tomarnos el suficiente tiempo y hacer los necesarios esfuerzos para buscar y comparar entre las ofertas disponibles en el mercado, analizando cada una de ellas comparativamente y en profundidad, valorando diferentes aspectos: tipo de interés, comisiones, productos vinculados, plazos, porcentaje financiado, además de analizar nuestra capacidad real de endeudamiento tratando de mantener un cierto margen de ahorro o maniobra para imprevistos. En esta búsqueda, no debemos dejarnos dirigir exclusivamente por la publicidad, que no constituye un elemento informativo sino que tiene la finalidad exclusiva de vender un producto.

Por otra parte, debe tenerse muy en cuenta la capacidad de negociación real de que disponemos los consumidores en la contratación de hipotecas. En los 25, 30 o 40 años que estaremos vinculados a la entidad el banco o caja podrá (y a buen seguro intentará) vendernos toda clase de productos. En esa perspectiva nuestro poder negociador es más importante de lo que muchas veces pensamos.

Conocer los derechos que asisten a los consumidores resulta otro elemento fundamental. El derecho a la libre elección de notario, a decidir qué empresa realiza la tasación, las gestiones (en general todo aquello que vamos a pagar nosotros y no el banco), la no obligación legal de contratar más seguros que el de incendio, y otros similares deben ser elementos a conocer antes de dar este importante paso.

Y por supuesto, bajo ningún concepto firmar nada si no se tiene todo claro y se está convencido. Por ello, en caso de duda, acuda al asesoramiento independiente que asociaciones de consumidores que, como ADICAE, ponen a disposición de todos los ciudadanos-consumidores.